Оцениваем недвижимость не глядя?

Правила есть, они вступили в законную силу, но на Сумщине, как и во многих других областях, пока не работают. Почему - попробуем разобраться.

Новые правила оценки

Казалось бы, новые правила оценки вводились с благой целью: усилить контроль за работой оценщиков, увеличить налоговые поступления в бюджет, уменьшить для потребителей стоимость оценки. С 1 ноября все отчеты оценщиков теперь попадают в Единую базу отчетов Фонда госимущества, что позволит контролирующим органам отслеживать их деятельность. Как утверждает председатель правления Ассоциации специалистов банковской оценки Украины Сергей Фролов, раньше при сделках купли-продажи недвижимости некоторые недобросовестные работники этой сферы оценивали элитные объекты недвижимости в откровенно смешные суммы, в результате чего бюджет недополучал значительную часть средств в виде налогов.

Новые кадры

Чтобы работать по новым правилам, необходимо пройти 5-дневное обучение и сдать экзамен в одном из 26 вузов-партнеров Фонда госимущества, получить сертификат и другие документы, взять в аренду специальную компьютерную программу, разработанную и запатентованную Институтом управления качеством оценочной деятельности. Фирмы и специалисты, выполнившие все эти условия, включены в Госреестр, ознакомиться с которым можно на сайте ФГИ.

По словам главы Фонда гос-имущества Александра Рябченко, на 1 ноября в реестр вошли почти 400 субъектов оценочной деятельности (и их филиалы), а также 1700 оценщиков по всей Украине. Этого более чем достаточно, учитывая число сделок за последние четыре года.

Как работает программа?

Оценщик вводит в нее данные по недвижимости, а программа рассчитывает ее стоимость, учитывая многие факторы и параметры: привязку к региону и улицы города, географическое зонирование и т.д. В одну ценовую зону могут войти объекты, которые находятся в разных районах. Коррективы, касающиеся качества здания, его местонахождения, оценщик может вводить вручную. Компьютер даст заключение в соответствии с критериями, которые оценщик считает нужным внести.

Что касается слухов о том, что стоимость оценки недвижимости вырастет в 10 раз, это неправда, утверждает председатель исполнительного совета ВОО «Ассоциация оценщиков Украины» Константин Черныш. После 1 ноября оценка любого объекта недвижимости - 300 гривен.

Стоимость оценки осталась на прежнем уровне, а по некоторым позициям даже снизилась, подтвердили нам и в Сумском бюро независимой экспертной оценки.

Еще в одной фирме, работающей по-новому, нам предложили оформить оценку задним числом, так как программа работает нестабильно и неизвестно, сколько дней понадобится, чтобы все наладить. Говорят, проще и дешевле будет сделать все по-старому. Рекомендованная цена оценки сейчас 300 гривен, из которых 80% нужно отдать за пользование программой.

Вопросов больше, чем ответов?

Все отчеты по оценке имущества должны иметь специальный номер и быть внесены в специальный реестр отчетов. При этом, как нас заверил Александр Рябченко, оценка проводится с использованием специального программного продукта, который не позволяет оценщику вмешиваться в ход выполнения расчетов. Отчеты, выполненные по новым правилам, большая часть украинцев будет получать по почте, а искать компании, проводящие такую оценку, придется через Интернет.

В отношении данной программы есть много вопросов. Каким образом Фонд госимущества выбирал разработчика для этого программного обеспечения? Ведь по законодательству такие заказы можно предоставлять исключительно на основе тендера, но Фонд госимущества его не объявлял. Кто является правообладателем программного продукта? Каким образом проводилось тестирование программы, имеющей огромное социальное и экономическое значение для всей страны?

Если анализировать механизм оформления заявки на оценку, то стоит отметить нововведение, заключающееся в том, что заявку теперь можно подавать и по телефону, и по Интернету, и по факсимильной связи. Даже по электронной почте. Это означает, что «налоговый оценщик» не в состоянии выполнить требования п.2 ст.11 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которому заказчиком оценки может выступать либо собственник такого имущества, либо уполномоченное им лицо. Иные лица, согласно закону, не могут быть заказчиками оценки имущества. Но заявку по телефону может сделать любой человек, даже не имеющий к данному имуществу никакого отношения, и идентифицировать такого заявителя нет никакой физической возможности. Можно предположить, что такой способ оценки позволит вторгаться в чужую жизнь. В частности, можно оценить и получить официальный документ о стоимости недвижимости президента страны, премьер-министра, ведущих политиков, других публичных людей. Сделать это очень просто, ведь «налоговые оценщики» не в состоянии удостовериться в том, что заказчик оценки имеет хоть какое-то отношение к объекту оценки: главное, чтобы он знал адрес и мог хотя бы поверхностно описать данное имущество на словах.

Итак, что же мы получаем в итоге? Первое - это программа, разработанная вне всяких конкурсных процедур, которая будет формировать доходную часть бюджета Украины. И хотя она и защищена авторскими правами, ее легитимность никем не определялась, адекватность получаемых с ее помощью результатов также не проверялась. Фактически мы имеем частную компанию, обладающую монопольным правом формировать целый сегмент доходной части бюджета Украины. Новый порядок проведения оценки имущества предоставляет любому желающему возможность несанкционированного и незаконного доступа к информации об имуществе.

Мнение экспертов

С тем, что в новой системе больше минусов, чем плюсов, согласны и в сумской оценочной фирме «ЮНИТ», занимающейся оценкой имущества и бизнеса с 2000 года.

- Начнем с того, - говорит ее директор МАКСИМ ЗЕЛЕНСКИЙ, - что в реестре оценщиков на сайте ФГИ зарегистрирован 361 субъект оценочной деятельности по всей Украине, в том числе шесть по Сумской области. Указаны название фирмы, юридический адрес, руководитель и его телефон. По обязательным условиям, чтобы получить сертификат оценочной деятельности, необходимо иметь сайт, но он есть только у двух фирм.

Наши клиенты сейчас звонят в указанные фирмы, но часть телефонов не отвечает, по остальным в оценке вообще отказали, поскольку не знают, как ее делать.

Что касается новой программы, то к ней очень много вопросов. Она не имеет статуса официальной. Ни Кабмин, ни ФГИ не заявляли, что программа сертифицирована и по ней нужно работать. Закрыта информация и о ее стоимости, и об условиях использования.

Непонятно, как быть с тем, что Постановление Кабмина №231, которым были введены новые правила оценки, противоречит базовому закону об оценке имущества и оценочной деятельности. Принят он был в 2001 году, его никто не отменял. По нему в Украине работали 10 тыс. физических лиц-оценщиков, в Сумах зарегистрировано около 120 фирм и частных предпринимателей, которые имели право заниматься оценкой. В результате нововведения только шесть новосозданных фирм получили возможность оценивать имущество.

Как это скажется на нашем рынке? Отсутствие конкуренции всегда приводит к монополизации и подорожанию услуг. В ФГИ Украины заявляют о снижении их стоимости. С экономической точки зрения мне непонятно, как это может произойти. Ведь для получения нового сертификата необходимо пройти обучение стоимостью 3 тыс. грн., сдать экзамен - 1 тыс. грн. И это только для того, чтобы получить возможность подать документы в ФГИ на получение нового сертификата. Но ведь еще нужно взять в аренду программу, заплатив от 60 до 120 тыс. грн. (цифры называют разные), плюс платить ежемесячный процент за ее использование. Все эти расходы придется заложить в себестоимость услуг.

Для большинства оценщиков, имеющих небольшие фирмы, это неподъемные затраты с учетом того, что на руках из 300 гривен стоимости оценки за вычетом 80% стоимости аренды программы остается всего 60 гривен.

Еще несколько моментов. Новый порядок не предполагает выезда оценщика на объект. Но ведь и по закону об оценке, и по национальным стандартам оценку можно дать, только выехав на место и определив техническое состояние того же дома или квартиры. Приведу пример: как программа определит стоимость старого дома в пригороде с провалившейся крышей, треснувшими стенами, если оценщик всего этого не видел, а введет лишь физические параметры развалюхи?

По этому постановлению оценку можно оспорить только в аттестационной комиссии (состоящей из тех же оценщиков) или в суде, предоставив выводы специалистов (опять-таки тех же оценочных фирм). К кому сможет апеллировать заказчик, если ему придется платить огромный налог за оцененный в 20 тысяч долларов дом, реальная стоимость которого 20 тысяч гривен?

Есть еще множество пунктов постановления, которые противоречат действующему закону. А потому законодательно все же придется постановление приводить в соответствие с законом. Продолжение следует?

***

Чем закончится очередной эксперимент - станет понятно через пару-тройку месяцев. Вряд ли эти меры помогут подлатать дыры в госбюджете. А вот неразбериху в вопросы оценки недвижимости уж точно внесут.

Подготовила Виктория Ростоцкая

Приєднуйтесь до нас у соцмережах та оперативно отримуйте найважливіші новини:

💙Telegram

💛Facebook

За маршрутки возьмутся жестко

По информации Сумской мэрии, горисполком, Укртрансинспекция и ГАИ намерены объединиться и общими усилиями наконец заставить перевозчиков выполнять договора, заключенные между исполкомом и предпринимателями, работающими на этом рынке услуг, условия лицензий, а также правила дорожного...

Последний отсчет?

Областной Хозяйственный суд 14 ноября может принять решение о ликвидации ОАО «СЭЛМИ», и если это случится, постановление станет своего рода историческим - в городе официально исчезнет еще одно предприятие, завод-легенда.

Его работники, возлагая последние надежды на перемены к лучшему,...

Нужна ли молодежи площадь?

Добавить или нет квадратные метры Сумскому городскому центру досуга молодежи, что на ул.Леваневского, 26, - обсуждали члены депутатской комиссии горсовета по вопросам использования комсобственности.

Директор центра Марина Попатенко уверена: это просто необходимо. Ведь в одной комнате...

На конкурс выставлены шесть объектов

Сумский горсовет проводит очередной конкурс на право аренды нежилых помещений. Выставлены на него шесть объектов, расположенных в г.Сумы по адресам: ул.Супруна, 17/1 (подвал, площадь 31,6 кв. м, стартовая арендная плата - 36,50 грн./кв. м); ул.Ильинская, 12 (1-й этаж, 19,3 кв. м,...

Земельное исключение из правил

Как правило, городская власть без проблем идет на выкуп земельных участков под имуществом. Ведь сумма, которую город получает с 10-15 соток за один раз в процессе выкупа, поступит в бюджет посредством аренды только лет через десять.

Но бывают и исключения из правил. Именно таким...

По принципу «тайный покупатель»

7 ноября ГУ Миндоходов в Сумской области провело круглый стол с предпринимателями и общественными организациями, чтобы обсудить результаты реформ в Миндоходов и их влияние на экономику региона.

- Мы системно работаем над упрощением процедур и сокращением времени уплаты налогов, уменьшением...

Полтора миллиона - в городскую казну

По решению Сумского горсовета 30 октября за счет межбюджетных трансфертов из государственного и областного бюджетов город сможет дополнительно направить в социальную сферу 1,53 млн. грн.

Так, 8,8 тыс. грн. пойдет на предоставление льгот и жилищных субсидий населению на приобретение...

Не справились с работой в комиссиях?

Две недели назад, 30 октября, городской депутатский корпус довольно капитально подрихтовал постоянные депутатские комиссии, изрядно перетасовав народных избранников.

Ведь некоторые комиссии нуждались в пополнении своих рядов - к примеру, комиссия по земле и архитектуре, которая...