Как работает ОСМД?
Что собой представляет эта форма управления и какие у нас преимущества перед жэками?
В июле 2016 года вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Началось активное создание объединений собственников многоквартирных домов (ОСМД) вместо жэков. Например, в Сумах в 2016 году было создано более 40 ОСМД по сравнению с 15 - в 2015-м. В 2017 году этот показатель снизился вдвое. «На сегодня в Сумах создано 215 ОСМД, но только 80 из них работают, остальные – «фейковые» и существуют только на бумаге», - отмечает Роман Гученко, глава Ассоциации объединений совладельцев многоквартирных домов «Сумщина» (г. Сумы), член Национального совета по вопросам создания и функционирования ОСМД при Кабмине, председатель ОСМД в своем доме. Предлагаем выяснить, что же представляет собой такая форма управления, как ОСМД, и какие у нее преимущества по сравнению с жэками.
Итак, ОСМД — неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений для использования собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. ОСМД — механизм, который позволяет собственникам управлять многоквартирным домом: принимать общие решения, распоряжаться деньгами, собранными на дом, контролировать проведение ремонтов и создавать комфортные условия для совместного проживания в таком доме.
Преимущества и недостатки ОСМД
ОСМД позволяет улучшить качество получаемых жильцами услуг. Его преимущества:
- самостоятельное управление домом и благоустройство придомовой территории;
- прозрачность расходов и контроль финансово-хозяйственной деятельности;
- заключение договоров собственников с подрядчиками напрямую, получение качественных услуг;
- освобождение от налогов (ОСМД не платит ни налога на прибыль, ни НДС, в отличие от жэков);
- оперативное реагирование на проблемы дома и защита интересов собственников в суде;
- право самостоятельно устанавливать размеры взносов на содержание и управление домом;
- возможность получать доходы и брать кредиты: собственники могут сдавать в аренду подвалы или фасады и благоустраивать дом за счет этих денег, освобождаясь от уплаты налога на прибыль;
- оперативное реагирование на проблемы: собственники лучше коммунальщиков знают, что прежде всего нужно сделать в доме, и могут решать такие вопросы без ненужной волокиты.
Недостатки:
- отсутствие человека, готового возглавить ОСМД.
При выборе формы управления, необходимо понимать различия ОСМД и управляющей компании. По словам Романа Гученко, управляющая компания – это тот же жэк, она платит налог (от 5 до 20% в зависимости от налогообложения предприятия), и во многом зависимая структура, а также совладельцы дома лишаются 100%-ного контроля за своими деньгами. В отличие от нее, ОСМД – неприбыльная организация, и при такой форме управления все решения принимаются исключительно собственниками дома.
Источники дохода ОСМД
Согласно ст.21 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от:
- добровольных денежных взносов и платежей совладельцев;
- компенсаций по субсидиям и льготам, которые предоставлены отдельным категориям граждан;
- кредитных и заемных средств;
- сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома, освобождаясь от уплаты налога на прибыль;
- капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСМД.
Этапы создания ОСМД
Процедура образования ОСМД потребует терпения. Но если разобраться, в ней нет ничего сложного.
Шаг 1 – создание инициативной группы
В состав инициативной группы должно входить минимум трое владельцев квартир или нежилых помещений дома. Арендаторы квартир и нежилых помещений, а также лица по доверенности членами такой группы быть не могут.
Шаг 2 – подготовительная работа
Следующий шаг инициативной группы – формирование реестра владельцев квартир и получение информации о владельцах жилых и нежилых помещений, составление предварительной сметы содержания дома.
Для формирования перечня всех сособственников представители инициативной группы могут обратиться в Центр предоставления админуслуг (Сумы, ул. Горького, 21) или к нотариусу. Поскольку Госреестр прав заработал только с 2011 года и в нем нет информации по многим квартирам, ее можно получить в департаменте ресурсных платежей Сумского горсовета (ул. Садовая, 33). Важно также провести информационно-разъяснительную работу среди совладельцев о том, зачем создается ОСМД и какие выгоды оно несет.
Шаг 3 – учредительное собрание
На учредительном собрании принимается решение о создании ОСМД. Созыв участников проводится под подпись или заказным письмом на адрес помещения не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания (день проведения собрания и день отправки писем не учитывается). В уведомлении должно быть указано, по чьей инициативе созывается собрание, место и время его проведения и проект повестки дня.
Перед собранием инициативная группа подготавливает проект протокола учредительного собрания, список совладельцев для регистрации присутствующих на собрании и списки голосования по каждому вопросу, т.к. по каждому вопросу собственник голосует отдельно и письменно. Кроме того, должны быть подготовлены предложения по составу правления ОСМД и ревизионной комиссии, проект устава ОСМД. Участников собрания регистрируют в письменном виде. Для принятия решения необходимо большинство голосов всех совладельцев, а не только тех, кто присутствовал на собрании (50% + 1 голос).
Шаг 4 – государственная регистрация
Процедура государственной регистрации ОСМД как юридического лица - бесплатная и проходит в соответствии с ЗУ «О госрегистрации юридических лиц и физлиц — предпринимателей». Для ее проведения уполномоченному лицу необходимо подать госрегистратору протокол учредительного собрания с приложениями: протокол инициативной группы, список оповещенных, списки присутствующих, листы голосования, листы письменного опроса (если он проводился), копию паспорта уполномоченного лица. Заверять у нотариуса ничего не нужно. После регистрации ОСМД в течение 10 дней необходимо обратиться в налоговую для получения статуса неприбыльности. Также в этот период изготавливаются печати и открываются счета в банке. О создании ОСМД желательно уведомить органы местного самоуправления.
Шаг 5 – генеральное собрание
После госрегистрации ОСМД проводится общее собрание, на котором определяется порядок управления объединением и утверждается дата, с которой объединение приступает к содержанию дома, также утверждается смета и размеры денежных взносов на содержание дома, создается ремонтный фонд и другие фонды в случае необходимости.
Шаг 6 – начало управления домом
На этом этапе вся ответственность за дом и его содержание переходит на собственников дома (через ОСМД), и с этого момента застройщик не несет ответственности за последующие действия или бездействие собственников, в том числе за подписание договоров с подрядчиками и выполнение ими своих обязанностей. В этот период руководство ОСМД заключает с подрядными организациями договоры по содержанию или нанимает на работу людей для выполнения определенных функций. Многих жильцов волнует вопрос, стоит ли нанимать постороннего человека на должность главы ОСМД с точки зрения эффективности. Точного ответа на этот вопрос нет. В Сумах сохраняется пропорция 50/50.
Высшим органом является генеральное собрание собственников дома, которое выбирает из своего состава правление и ревизионную комиссию. Правление – исполнительный орган и подотчетен общему собранию. Глава правления в рамках своих полномочий не имеет права самостоятельно принимать решения, даже поставить дополнительную лавочку, он подконтролен правлению и выполняет исключительно их поручения. Для удобства Роман Гученко рекомендует утверждать на общем собрании план деятельности ОСМД на год. Тогда правлению не нужно из-за каждой мелочи собирать общее собрание и никто не обвинит его в самоуправстве.
Обязанности ОСМД
Проблемой может стать неосведомленность собственников дома и руководства ОСМД о своих обязанностях. Особенно остро стоит вопрос распределения ответственности между ОСМД и компанией-застройщиком.
Обязанности ОСМД и компании-застройщика
Компания-застройщик
Закончить все строительные работы
Сдать дом в эксплуатацию и получить у госархстройинспекции декларацию о готовности объекта к эксплуатации
Подвести все коммуникации к дому и к каждой квартире: газ, электричество, воду, канализацию и т.д.
Получить почтовый адрес
Установить газовые котлы и счетчики
Благоустроить территорию для сданной секции или для всего комплекса после завершения строительства всех секций
ОСМД
Составить акт осмотра дома вместе с компанией-застройщиком
Непосредственное управление домом согласно принятым решениям общего собрания и нормативно- законодательным документам
Заключить договоры с исполнителями
*Отметим, что компания-застройщик подводит коммуникации к дому согласно установленному проекту и техусловиям. Но жильцы дома могут пользоваться этими коммуникациями только после подписания договоров с поставщиками услуг (газо -, водо-, электроснабжения).
Обязанность по уплате земельного налога за участок под многоквартирным домом возникает у лиц, которые оформили право собственности или право пользования этим земельным участком. До оформления такого права земельный налог не уплачивается. Согласно п.2 ст.42 Земельного кодекса Украины, «земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабмином». Но на сегодня такого порядка нет, и это значит, что земля не может передаваться ОСМД как в собственность, так и в пользование.
Владельцы квартир и нежилых помещений должны знать и понимать, что содержание многоквартирного дома — это их прямая обязанность, независимо от того, есть в доме ОСМД или нет. В ст.7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» четко прописано, что обязанности по обеспечению содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в этом доме, включая текущий ремонт, содержание дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и отопление, вывоз бытовых отходов, возлагаются на собственников квартир и нежилых помещений.
Законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что договоры газо- и электроснабжения, которые касаются каждого помещения, должны заключать напрямую с владельцами квартир и нежилых помещений. В ст.22 этого закона указано: «Газо- и электроснабжение квартир и нежилых помещений происходит на основании договоров между их владельцами и газо- и электроснабжающей организацией в соответствии с требованиями законодательства». А по водоснабжению и теплу ОСМД может как выступить коллективным заказчиком услуги, так могут быть и прямые договоры – это право выбора определяется самостоятельно совладельцами на общем собрании. Одновременный расчет, например, за водоснабжение ОСМД и каждым собственником не допустим.
На застройщика возлагаются обязанности, в соответствии с техусловиями, подвести коммуникации к дому, но отнюдь не подписывать договоры на поставку комуслуг от имени владельцев квартир.
Согласно решению Высшего хозсуда Украины, ОСМД не обязано заключать договоры о предоставлении услуг по централизованному водоснабжению и водоотводу с обслуживающей организацией. Они предоставляются непосредственно собственникам помещений на основании прямых договоров (дело №911/2458/16).
Стоит отметить, что ОСМД не является получателем услуг. Получатель услуг — это владелец квартиры, поэтому и договор может заключать только владелец, а не ОСМД. Собственник должен подписывать договоры с компаниями, которые предоставляют услуги (водоканалом, облэнерго и т.д.) и оплачивать счета напрямую таким компаниям, а ОСМД может быть заказчиком услуг на общие нужды дома и, соответственно, их оплачивать.
«Согласно ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», именно совладелец несет полную ответственность за надлежащее содержание дома, но отнюдь не ОСМД, потому что ОСМД - это просто форма управления. Поэтому в случае возникновении необходимости в ремонте собирается собрание владельцев квартир и на нем принимается решение о выделении денег на ремонт из бюджета ОСМД, взятии кредита или, в случае необходимости, об обращении о помощи к горсовету. Конфликты владельцев квартир с застройщиками возникают постоянно. Они возникают на почве неосведомленности со стороны собственника и по причине недоработки - со стороны застройщика, например, когда затягивается сдача дома. Единственным верным решением является стол переговоров и выяснение причины конфликта. Следует учитывать, что через ОСМД проще общаться с застройщиком, потому что собственники ведут диалог как юридическое лицо, а не каждый обращается с одинаковыми вопросами в офис компаний-застройщиков», - отмечает Роман Гученко.
Он считает, что идеальный алгоритм взаимоотношений ОСМД и владельцев квартир во избежание конфликтных ситуаций таков:
1) застройщик подводит коммуникации к дому и к каждой квартире;
2) застройщик берет на себя ответственность и пломбирует все квартирные счетчики (вода, газ, электроэнергия);
3) владелец заключает договор с компаниями, которые предоставляют услуги;
4) компании снимают пломбы и подключают коммуникации в квартире.
Застройщик может пойти на компромисс с жильцами и подготовить документы о компенсации услуг, например, о временной компенсации электроэнергии, в случае, если договоры на предоставление электричества еще не подписаны.
Несомненно, ОСМД - это более эффективный способ управления многоквартирным домом, но владельцы квартир, создавая ОСМД, должны оценивать и понимать как все преимущества такого объединения, так и обязанности, которые на них возлагаются.
По словам Романа Гученко, при покупке квартиры в новостройке владелец такой квартиры должен понимать, что он приобретает не только квартиру, но и становится собственником всего дома, начиная с подвала, и заканчивая крышей здания, и очень важно знать, что ни органы местного управления, ни застройщик не имеют права выбирать за него форму управление домом (назначать свой жэк), все решает сам собственник через общее собрание. Кроме этого, необходимо учитывать, что сразу заселиться владелец не сможет. 2-3 месяца уйдет на решение всех организационных моментов: выбор формы правления (ОСМД, управляющая компания или жэк) и заключение договоров с компаниями, которые предоставляют услуги газо- и водоснабжения, электричества и т.д.».
За консультацией по созданию ОСМД сумчане могут обратиться в Ресурсный центр поддержки ОСМД, который создан при Ассоциации ОМСД «Сумщина»: г. Сумы, ул. Горького, 21, каб. 313 или по телефону (0542) 701-009, консультации бесплатны.
Партнерский материал компании-застройщика «CBS Холдинг» и Романа Гученко.
Приєднуйтесь до нас у соцмережах та оперативно отримуйте найважливіші новини:
Новая технология - винтовые сваи
Компания «Сумстрой» продолжает развиваться и идти вперед. Так, ее подразделение - «Фундамент-Инвестбуд», которое занимается обу-
стройством фундаментов, освоило новую технологию по монтированию свайного фундамента - винтовые сваи.
Винтовые сваи - это тип свай, заглубляемых в... 
Чтобы Сумы были лучше!
Как создать свой проект по обустройству двора, микрорайона или всего города и подать его?
Этим летом сумчанам снова предстоит быть активными и креативными! Ведь с начала июля Сумской горсовет объявил прием проектов от горожан в рамках общественного бюджета.
Напомним, что в прошлом...
Имплантаты бывают разные
Какие виды зубных конструкций применяются специалистами?
Протезирование зубов - процесс весьма деликатный. Учесть все особенности организма пациента и его ротовой полости может только настоящий профессионал.
Главное направление работы специалистов Сумской областной клинической...
На Cумщине - 23 миллионера!
В Главном управлении ГФС в Сумской области прошла пресс-конференция по результатам кампании декларирования доходов жителей Сумщины.
- В этом году уменьшилось количество деклараций по сравнению с предыдущим, что связано с изменениями в законодательстве. Теперь граждане, которые получают...
Плати Mastercard - выигрывай путешествие!
Новая акция для клиентов Ощадбанка, пользующихся услугами «Новой почты»
Этим летом клиентам Ощадбанка скучать не приходится! Их снова приглашают открывать новые горизонты и получать массу незабываемых впечатлений. Что может быть лучше увлекательного отдыха?
С 1 по 31 июля для пользователей...
Сделай Сумы лучше!
Инициативные сумчане уже сегодня могут подать проекты, которые будут реализованы в следующем году
5 июлЯ в конгресс-центре на ул. Горького, 21, состоялся круглый стол на тему «Платформа «Общественный проект г. Сумы». Его цель - привлечь активных горожан к развитию областного центра,...
Стоит ли бояться слуховых аппаратов?
Чем позже обратитесь к специалисту, тем более дорогостоящую модель придется приобретать
Когда мы здоровы, то многое в жизни воспринимаем как данность, в том числе и слух. И только столкнувшись с проблемой нарушения слухового восприятия, понимаем, что пришла беда.
Тугоухость практически...
Общественники требуют принять комплексный план застройки «Эспланады», и не только
Представители ОО «Східний корпус» приняли участие в градостроительном совете, посвященном застройке микрорайона «Эспланада». Готовясь к заседанию, они провели опрос жителей микрорайона об их отношении к застройке: собрали все мнения и пожелания.
Результаты озвучили на градсовете....
«Сюрприз до безвіз»
Уникальная акция для пользователей премиальных карт Visa от Ощадбанка
Лето - время отдыха и незабываемых эмоций! Наш герой, казак Мамай, известный покоритель неизведанных горизонтов, снова отправляется в путешествие в Европу - за новыми впечатлениями и с новой акцией от Ощадбанка...
Куда подевались деньги?
Последний месяц телефон горячей линии ВШ разрывался от жалоб жителей Сумской области. Большинство из них - пенсионеры, проживающие в сельской местности. Суть этих жалоб сводилась к одному - зимой экономили газ, потому что обещали не забирать сэкономленное, а в итоге снова обманули.
-...
Туфлі на низькому каблуку: елегантність, яку зручно носити щодня
Не кожна пара туфель має вимагати особливої нагоди. Іноді найцінніше взуття в гардеробі - це саме те, яке виглядає акуратно, додає образу жіночності, але не змушує рахувати кроки до кінця дня. Туфлі на низькому каблуку добре підходять для міста...
UPG продовжує розширювати мережу: чергова АЗС розпочала роботу на Сумщині
Мережа АЗС UPG надалі розвиває автозаправну інфраструктуру Сумщини, інвестуючи у її відновлення. Компанія відкрила ще одну АЗС в місті. Нова станція вже працює за адресою: м. Суми, просп. Лушпи 6/2 Станція пройшла технічну підготовку перед запуском: очищення резервуарів, оновлення обладнання та перевірку точності наливу...
Наші читачі дуже часто запитують, де саме, в яких торгових точках можна знайти тижневик «Ваш шанс»? Щиро раді зацікавленістю у виданні і надаємо вичерпний перелік місць, де реалізують газету.
